中国房地产热的代价

中国社会科学院最近一份流传甚广的报告重新激起人们对泡沫的担忧。报告说，从显示为零的电表读数判断，中国共有6,450万套城市住房空置，也就是每四户一套。电力部门后来出面辟谣，力图证明社科院数据不实。但就算这个数据是准确的，人们对楼市崩盘的担忧或许也是弄错了对象。

沈阳居民正在看新房模型 路透社

美国的华尔街日报刊出署名Michael Kurtz的一篇文章：中国房地产热的代价。作者指出：中国经济的真正风险不是房价崩溃，而在于供给过剩如何阻碍着经济结构的调整。在国家需要改变增长模式之际，房地产的过度投资正在给金融改革设置障碍，并固化长期以来的低效率。

文章说：在中国“国家资本主义”的扭曲世界，“非必需”住房的需求是非常理性的，不说理性得反常，至少是也理性得让人吃惊。正因为这个原因，自政策制定者7月份暗示房地产市场的行政调控已达极限以来，房产销售一直在迅速反弹。要理解为什么需求如此具有韧性，就得考虑到中国家庭少得可怜的替代性储蓄渠道。

文章接着介绍中国财政方面的背景说：过去几年，执政的共产党慢慢地不再愿意对个人直接征税。这是可以理解的，想必有一部分原因在于，如果对个人提高税收，民众或迟或早地会要求公开这些钱是怎么花出去的。在中国一党执政的制度下，出现这种情况不容易调解。出于类似的原因，地方政府同样也避免以房价为基础征收房产保有税，而是依靠向开发商出售土地而获取收入。

北京从家庭筹资，是通过国有银行寡头的低存款利率来进行的。低利率是提供给银行的一种“成本”补贴，银行然后以低息贷款的形式把这种补贴传递给国有企业，然后由这些国有企业向国家纳税。其财政政策化装成了商业银行业务。

在一种对市场灵敏的金融体系中，中国的利率恐怕要比现行利率高出300多个基点。当前12个月期存款利率只有2.3%，明显低于CPI（消费者价格指数）增幅。CPI的构成使之向好的一面倾斜，但看样子也将要突破3.0%。而和上半年名义GDP（国内生产总值）16.7%的增长速度比起来，存款利率根本不在同一水平线上。所以把钱存在银行就是一桩亏本买卖。

这种金融压制(financial repression)迫使数亿家庭寻找银行以外更有利于对冲通货膨胀的投资渠道。但在中国资本账户受到限制的情况下，多数存款人只能投资于国内有限的几种替代性渠道。

文章认为：进入中国房地产市场是对于中国非理性、非市场化的利率结构的理性应对，同时似乎也是无可抗拒的储蓄替代品。自2001年起，中国全国房价指数以每年大约10%的幅度连续上涨。房地产同时也大大超越了中国除此之外的唯一一个储蓄替代品──股票，过去十年中，股市回报只有楼市的六分之一，其波动性也吓退了许多储蓄者。

无论如何，中国民众从小就了解自己国家令人心酸的动荡历史──混乱的朝代更迭、侵占、剥夺，因此他们开始看重有形资产。房子本身是牢固可靠的，也有其固有的价值，虽然不能随身携带。相比之下，从中国人的观点来看，股票只是锁定了某个不认识的遥远管理团队对于未来的承诺，很有可能永远无法兑现。

因此，手头宽裕的中等收入家庭如果有储蓄可供支配，那他们可能会理性地选择将钱用来买房子，即便买了也只是空着。由于不用每年交物业税，空置房的维持成本几乎为零。如此一来人们也没有动力寻求租金收益以抵消维持成本，这也是空置房屋如此普遍的原因之一。对于大多数以投资为目的的房主来说，假定的资本收益似乎令他们满意。

由于这类畸形需求根深蒂固，尤其是假定通胀仍然是人们考虑的一个因素，中国将不会呈现出供应过度的状况。5月至6月房价略微下滑又吸引买家近几周重新出手。上海的中原地产估计，即便是中国当前月度成交量下降的情况下（当前仅为2009年底的一半），一手住宅市场也只有三到四个月的存量，远低于七个月到八个月的长期平均水平。

不过这类失真的需求也预示着中国房地产市场在不远的将来至少面临三个最终的艰难转型：利率改革，随着时间推移将增加银行储蓄的回报，降低房产的相对吸引力；资本帐户自由化，中国家庭将由此扩大进行跨境投资的渠道；引入基于价值的物业税，以减少地方政府对土地出让收入的依赖，这样一来也会令空置房屋产生维持成本。

文章最后说：虽然这些改革或许困难重重，但每一项都对北京方面希望在未来几年内实施的经济结构调整和提高效率至关重要，这意味着未来将面临艰难的决策和平衡。真正的风险或许在于，中国决策者允许了潜在的房地产威胁存在，如果是这样，中国或许可以保持其稳固的房地产市场，但付出的代价或许就是要推迟废除银行-国企联合体的进程，银行与国企的密切关系造成资本的浪费，不利于中国经济的未来。

另外，关于中国的住房政策，香港的争鸣月刊刊出茉莉的文章：瑞典和中国住房政策比较。

文章作者首先讲述斯德哥尔摩有一处私人基金会的住房的出租条件是：「该住房仅仅租给带孩子的单身母亲。」那处市中心地段的住房，其租金之便宜，几乎可以视为一半馈赠。其实，瑞典的单身母亲没有住房问题，不管她们是否有职业，政府住房补贴和其他福利，都足以让她们及其孩子住得宽敞舒服，过上有尊严的生活。

作者接着对比一位中国朋友的儿子结婚了，小两口大学毕业后在北京找到了不错的工作，但尚未攒足银子买房，只能暂时租房居住。当儿媳妇怀孕时，他们遇到了大麻烦，北京市有关部门以他们没有买房为由，拒绝发给淮生证。被逼无奈，年轻的淮母亲只好去做流产。

文章说，当今中国的高房价像大山一样压在普通老百姓头上，正在毁灭年轻一代的生活梦想。在经济繁荣的背后，「蚁族」「房奴」和蜗居者付出了沉重的代价，住房问题逼迫他们终生为之做苦役。如果拿中国和瑞典作比较，我们可以看到，一个国家政权的政治体制，是如何体现在住房问题上的。

作者指出：在一个正常的社会，政府是代表全社会的利益的，它不能像代表公司利益的房地产商一样在房地产上谋利。但是，当今中国政府却很特别，他们在房地产利益链中，依仗其社会统治地位巧取豪夺，获取最多的利益。

在北京的两会上，正直敢言的地理学家梁季阳在会上代表亿万平民，指出房价高升，是因为各级地方政府或明或暗地「托市」、「救市」。光是二○○九年，全国土地出让金收入就超过一点五万亿元，不少城市地方财政进账的一半靠此「出让」。按照戴晴的解释，「出让」的意思是：土地的真正主人（「全民」、农民与城市私房主）就这么给抢了。

瑞典可以说是世界上住房最宽敞的国家，其住房的数量和质量都属世界一流。这个国家基本上没有无家可归的人，人均住房面积是四十七平方米。即使是老弱病残和失业者，也能住上设备齐全的房子。瑞典法律有规定，住房若没有窗户、供暖系统和单独卫生间，就一律不许住人。因此，最底层的穷人也可以住上比较舒服的房子。这是因为住房在瑞典被列入社会保障制度。政策规定：「享有良好的居住环境和宽敞的住房条件是国民的社会权利。」为了保障这一基本权利，瑞典政府长期努力的目标，是使每个国民都能获得一套足够宽敞且环境优美的住房。

首先，政府大力资助住房开发。其主要手段是，政府介入住房建设的融资活动，为住房建设资本提供长期、低息或贴息的贷款。上个世纪六十年代，瑞典开启了一个「百万住宅」项目，由政府提供长期的低息贷款支持，很快就改变了住房短缺的状况。

其次，政府对地价进行调控。在瑞典，影响房价的主要因素是住房质量和娱乐设施，土地成本只佔住房价格构成的百分之二十。地价比较低廉，一是因为这个国家地广人稀，二是由于政府有意识地控制地价。不但调控城市公有土地的出售、出租价，而且限制购买昂贵的私有土地。此外，瑞典还有严密有效的住房管理体制，不允许投机商哄抬地价和房价。

再次，住房补贴政策使弱势群体也能住上优质住房。瑞典的平等富裕的国策体现在住房问题上，即为全体国民提供价格合理的良好住房。住房补贴一方面是给买房、建房者提供贴息贷款，另一方面是对租房的弱势群体进行补助，低收入家庭、多子女家庭、残疾人和退休老人，都可以获得中央政府支付的补贴。

　　
当然，羊毛出在羊身上，瑞典政府慷慨补贴住房的各项政策，建立在高税收的经济基础上。在瑞典，涉及住房的有不动产税等税种，对富人炒房牟利的行为具有遏制作用。此外，瑞典还有一个特殊的阳光政策，即「不动产登记制」，购房者必须公开有关信息。之所以要如此透明，是为了避免房屋交易中的种种黑箱操作。

而中国的住房，从徵地到房产交易，官商勾结处处黑幕重重，甚至涉及暴力。二○○九年十一月，昆明市官矣六街道办事处徵用渔村土地来修建「将军」小区，由于徵地费太低，导致村官被村民群殴致死。其中的黑幕交易是：房地产公司以送街道官员和村官每人一套「平价」商品房为诱饵，诱使村官出卖村民利益。

最令网民震惊的是，有人在网上爆出「公务员买房内部价」，揭露了中共中央部委及下属单位、大型央企和北京市地方政府的内部集资房、团购房、经济适用房的便宜价格。这使人们看到，官方机构是如何利用权力，自分国有资产，自行圈地建房，再分给自己人的。特权阶层的所作所为令国民痛恨不已。

由于住房问题触及了众人之痛，因此，维护住房权利就成了中国目前呼声最高的权利要求。照道理说，住房只是民生问题，不是中共当局最忌讳的民主诉求，应该不难解决。但是，当前的住房问题却成了官民衝突最尖锐的领域。这是因为，中共的专制已经和腐败联成一体，反对高房价必然损害腐败官员的巨大利益，所以，不管民怨如何沸腾，执政的官僚也不会理睬底层的呼声。

一个政权依靠腐败来运作，当人们反对腐败时，也就不自觉地反抗这个政权。当无数针对高房价的呼声都归于无效时，人们就清醒地认识到：这个政府之所以不愿解决基本的民生问题，因为它不是我们选出来的。同时，由于中国的政治现状，人民没有权利组织起来，没法以集体的力量和政府对抗，因此缺乏博弈能力。显然，没有公民的政治权利，其他的权利就得不到保障。

而瑞典人之所以能住上好房子，主要是因为他们手中的选票。社会民主党曾在上个世纪长期执政，创造了「居者有其屋」的瑞典模式。目前执政的是右翼党派联盟，根据右派的理念和现实利益，他们并不喜欢这个高福利制度。但为了选票，他们不得不甜言蜜语地承诺底层人民，採取种种措施，维护瑞典传统的公平原则和人道精神。

文章最后说，「居者有其屋」曾是两百多年来各国革命党人诱惑人的口号，但这个理想却在不曾发生共产革命的北欧国家实现。

今天的节目介绍的两篇关于中国住房问题的文章，一是华尔街日报刊出的"中国房地产热的代价"，再就是争鸣的文章：瑞典和中国住房政策比较。